В настоящее время приемом документов на государственную регистрацию недвижимого имущества в Росреестр занимается МФЦ «Мои документы» (большая часть), в случаях с ипотекой можно воспользоваться услугой банка по электронной регистрации, а также такая возможность имеется у нотариусов. Нотариусы и удостоверяют сделки и имеют право отправлять документы в Росреестр. Учитывая высокую стоимость нотариальных услуг, рассмотрим более подробно, в каких же случаях нотариальное удостоверение сделки всё же обязательно, а где можно обойтись услугами юриста (риелтора) по составлению договора купли-продажи.
С 31 июля 2019 года были внесены изменения в Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которые немного упрощают сделки с недвижимостью. До этих поправок случаев нотариального удостоверения было несколько больше, чем сейчас. Изменения коснулись случаев отчуждения недвижимости всеми дольщиками одновременно одним договором. При продаже отдельных долей все осталось, как и прежде.
В статье 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/1f14c2aa01b3d7876854aeceb9017d2d3c3001a8/ ) указано какие сделки удостоверяются у нотариуса в обязательном порядке.
Нотариус обязателен в следующих случаях:
Если квартирой владеют несколько собственников по долям (1/2, 1/3, и т.п.; это долевая собственность) и один из этих собственников хочет продать свою долю кому-либо — нотариус обязателен.
Неважно кому собственник собирается продать свою долю — другому собственнику или постороннему, родственнику или нет, одному человеку или нескольким, несовершеннолетнему или взрослому, всю долю или только часть от неё и т.п. Запомните, раз продается доли в квартире, которая находится в долевой собственности — идём к нотариусу.
Если супруги из совместной квартиры хотят продать долю кому-либо — им придется обращаться к нотариусу.
Имеется в виду продажа именно доли, а не всей квартиры. Если квартира в совместной собственности у супругов, то доли у собственников не определены — п. 2 ст. 244 ГК РФ. Долю в такой квартире продать не получится. Ведь нельзя продать то, что не определено. Поэтому супругам сначала придется перевести квартиру из совместной собственности в долевую собственность. И только потом можно продать долю.
Чтобы перевести квартиру в долевую собственность, нужно оформить у нотариуса брачный договор (ст. 41 и ст. 42 СК РФ) или соглашение о разделе общего имущества (ст. 38 СК РФ). Брачный договор дешевле. Доли можно указать в любой пропорции. В случае с брачным договором, сначала необходимо будет произвести его государственную регистрацию в Росреестре. Затем, когда доли определены снова обращаемся к нотариусу за удостоверением договора купли-продажи доли.
Если же супруги хотят продать сразу ВСЮ квартиру, то нотариус НЕ обязателен.
Редкий случай: Супруги купили долю квартиры, оформили её в совместную собственность (именно долю, а не всю квартиру) и решили её продать — нотариус обязателен. В данной ситуации если супруги купили долю в квартире, то значит квартира в долевой собственности. А раз квартира в долевой собственности, то при продаже доли нотариус обязателен.
Также нотариальному удостоверению подлежат сделки: если квартиру продают по Договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 ГК РФ) и если продается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему ребенку или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (п.2, ст.54, ФЗ-218 от 13.07.2015).
Если квартирой владеет один собственник и он продает в ней долю — нотариус НЕ обязателен. Не важно кому собственник квартиры продает долю — договор купли-продажи не обязательно удостоверять нотариально, а подойдет в простой форме. Простая письменная форма договора – это когда договор напечатан на листе формата А4. Составить его лучше у юриста. Крайне не рекомендуем искать шаблоны договоров в интернете или составлять самому. Почти все образцы устаревшие и имеют ошибки. Каждая сделка продажи уникальна, а типовые шаблоны не имеют тех пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае.
Автор статьи: Белова М.С.
Изображение из открытых источников.
